Quanto vale meu imóvel?

A Refúgios Urbanos faz um trabalho bem específico quando conhecemos um novo imóvel, antes mesmo dele entrar para o nosso site.

Para uns pode parecer excesso (ou mais fácil anunciar pelo valor que o vendedor quer vender mesmo, não?), para a gente é básico: a avaliação do imóvel que entra para o nosso portfólio é imprescindível. Isso em respeito aos nossos clientes que buscam imóveis em nosso portal, em respeito aos proprietários para trabalharmos numa linha de expectativa bem próxima à realidade do mercado e obter o melhor resultado.

Pois é, muitos acreditam que anunciando por um preço maior o resultado será maior.
Parece logico, não?

ERRADO!!!!

Mas se um imóvel fica no mercado no preço errado, menos visitas ele receberá. Tendo, assim, bem menos chances de vender.

2018.

O mundo está repleto de informações.

Certo? Certo!

O cliente, mediamente, gasta de 18 a 30 meses procurando um imóvel para comprar.
Ou seja, ele conhece quase tudo que está no mercado no bairro (ou bairros) onde procura durante um longo tempo.

No início ele verá seu imóvel precificado acima do mercado e não visitará por achar “caro”.
E caso você não venda e venha abaixando o preço ao longo dos 18/30 meses, ele pode não querer visitar por já ter caído muitas vezes no seu imóvel e achar que tem algum problema.

Fora esta questão, temos o fato psicológico do próprio dono do imóvel.
Mais o imóvel fica no mercado, mais a situação se faz estressante.

Afinal de contas, vender um próprio bem sempre tem a ver com algum tipo de mudança.
Queremos vender aquele apartamento, ou casa, para comprar uma menor, maior, ou simplesmente investir e tirar um sabático.

Como seres impacientes que somos, mais esta mudança demora para acontecer e mais nos estressamos.

Resultado?

O risco de vender o apartamento depois de muito tempo e por um preço menor que simplesmente “resolve” nosso problema será maior ,pois, estaremos dispostos a avaliar propostas que no início do processo não consideraríamos.

Entendeu por que não devemos colocar um imóvel acima do mercado? Ainda não?

Vou explicar um pouco mais.

O consultor de imóveis que conhece o bairro, tem contato direto com propostas, clientes e sobretudo, com negociações e fechamentos.
Ele sabe exatamente por qual valor estão sendo vendidos os imóveis.
Veja bem, vendidos, não anunciados.

Nossa intenção, quando passamos uma avaliação abaixo das expectativas desejadas, nunca é depreciar o imóvel e sim vendê-lo nas melhores condições no menor tempo.
Pois é, lembra daquele ditado, “o tempo é dinheiro”?
E é mesmo!

Pois cada mês que você não vende, o valor do imóvel é afetado pela inflação, pelos custos de condomínio, IPTU e pela falta de oportunidade de empregar aqueles valores em outros investimentos!
Viu quantas vezes você perdeu dinheiro por uma avaliação errada que deixou seu imóvel muito tempo no mercado?

E não basta saber as características superficiais do imóvel, como número de dormitórios e vagas.
O consultor vai a fundo, ele tem um diagnóstico para cada cliente.

Em um bairro pode ser extremamente problemático não termos vagas de garagem; em outros, menos.
O mesmo vale para valores de condomínio e condições de manutenção dos condomínios.
Enfim, são muitas as pequenas variáveis que definem o valor de um imóvel. O bom corretor sabe delas.

E mais: este consultor saberá “vender” com objetividade para o cliente comprador os pontos fracos e os pontos fortes, criando um equilíbrio e explicando o porquê do valor de cada imóvel.
Desta maneira conseguiria aumentar a assertividade e o alcance das melhores condições de venda.

Você ainda está confuso?
Vamos para um exemplo mais concreto.

Brinco sempre como é difícil e intangível o conceito de avaliação em imóveis e como isso é percebido de forma bem mais simples, e intuitiva, quando pensamos no universo dos carros. Aproveitando essa facilidade, vamos pensar um pouco (até porque comprei carro recentemente, pensei bastante sobre isso nos últimos tempos):
Vamos supor que você se interesse por um carro da VW – te proponho um desafio: já reparou como a aparência externa do Gol e do Polo são parecidas? Se não tivessem a inscrição com os nomes dos veículos, aposto que grande parte da população confundiria. Mas vamos lá, enquanto o Gol tem versões entre R$45mil e R$50mil, o Polo parte de R$ 50mil e chega a R$75mil – universos bem diferentes, não?
Pois bem, agora vamos supor que eu tenho um Gol, que nas concessionárias um modelo bem próximo está à venda por R$45mil e eu gostaria de vender o meu carro para comprar um bem maior, um Jetta de R$110mil – baita upgrade! Considerando que eu tenho R$50mil em dinheiro para essa compra, eu conseguiria vender o meu Gol por algo em torno de R$ 60mil, ou seja, R$15mil a mais que o valor de mercado – para conseguir viabilizar a minha compra?
Pois é, o universo dos carros parece bem mais óbvio e intuitivo, e é. Considerando que compramos e vendemos numa escala bem superior ao que grande parte da população o faz com imóveis, está justamente aí essa confusão.

Por isso mesmo que esbarramos, de vez em sempre, com imóveis anunciados a preços astronômicos.

Vale ressaltar que o valor do apartamento tem sim a ver com qualidade dos acabamentos e reforma, mas esta não é uma equação entre o preço da compra + o valor da reforma.
Se por exemplo pagamos R$8mil/m² no apartamento e gastamos mais R$4mil/m² na reforma não necessariamente teremos um imóvel que vale R$12mil/m². Isso porque às vezes quando fazemos algo pra nós mesmos compramos tudo do bom e do melhor e não necessariamente conseguiremos recuperar 100% da liquidez destes itens. A estratégia é tentar valorizar ao máximo os aspectos bons, sabê-los retransmitir e achar alguém que tope pagar por esta qualidade.

Outras ressalvas importantes:
Não podemos precificar o imóvel pelo preço que resolve nossos problemas. É comum ouvirmos que com a compra do apartamento serão necessários outros investimentos e que, em função disto, o preço precisa estar em tal patamar.

Preço é mercado.

Não pode ser afetado por “questões” pessoais.

Neste caso o profissional do mercado deve orientar que não será possível alcançar o objetivo da resolução dos problemas com a venda do imóvel e convidar os proprietários a uma reflexão antes de pôr o imóvel no mercado para venda. Só se deve ir a mercado uma vez que se há plena convicção da venda.

Não podemos também nos basear no que ouvimos do zelador, ou do vizinho.
Claro que é importante sabermos o máximo possível de informações, mas estas devem estar 100% comprovadas para que se haja assertividade e resultado. As mesmas devem ser levadas ao consultor experiente para que juntos seja feito um diagnóstico.

Sim, diagnóstico.
Igual, idêntico ao do médico.
Nós sabemos a receita pois estudamos todos os dias os ingredientes e fórmulas na prática.
Nossa intenção é sempre aquela de tornar o bem imóvel, líquido, da maneira mais eficiente e satisfatória para todas as partes.
Isso faz um intermediário.

Dito tudo isso, avaliação de imóvel é um ponto bem delicado, pois, são feitos muitos planos e expectativas alimentadas em função disso – e sobre números na maior parte das vezes não certificados, sem um embasamento técnico ou um parecer de mercado em função do que se tem disponível e anunciado para venda e os valores efetivos de venda (que são bem diferentes, como já dissemos acima, dos que vemos em anúncios na internet).
Nessa linha de raciocínio, recentemente a Refúgios Urbanos incorporou mais uma ferramenta para nos auxiliar na tarefa, difícil, de avaliação dos imóveis que oferecemos para venda: Infoprop. Essa ferramenta traz dados reais de valores dos imóveis transacionados em São Paulo – longe, bem longe do que vemos nos anúncios que inundam a internet de opções irreais.
Ela está ao serviço dos corretores e imobiliária que ali colocam, de forma totalmente anônima, as vendas que realizam e por outro lado serve ao mercado como um todo para que possamos indicar quais as últimas transações realizadas no bairro, rua, ou no próprio prédio e porque os valores. Neste caso, exatos.

Mais uma linha de argumentação que torne o nosso trabalho cada vez mais assertivo.
Negócio sadio é aquele que é bom para todos os envolvidos – no caso da compra e venda de imóveis: vendedor, comprador e intermediador. A partir do momento que a corda puxa demais para um lado em específico, aí é preciso ponderar. E esse é o nosso trabalho!

E você, acredita que o quê tem em mente para o valor do seu imóvel é o que, de fato, seria plausível dentro das condições atuais de mercado?

Quer comprar ou vender um imóvel?

Fala com a gente, temos corretores especializados nas regiões do Jardins, Itaim Bibi, Higienópolis, Pacaembu, Vila Buarque, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista, Centro, Perdizes, Pompéia, Vila Romana, Pinheiros, Vila Madalena, Vila Nova Conceição, Aclimação, Vila Mariana, e outras. Ufa, opções é o que não falta! :)