E o mercado imobiliário em 2020, hein?

Depois de um longo período de mercado imobiliário estável, sem grandes movimentações ou euforias por seu desempenho, que foi o cenário desde meados de 2014, ao final de 2018 as coisas começaram a mudar.

2019 iniciou já com os indicadores de um mercado aquecido: somente o último trimestre de 2018 foi responsável por 40% das vendas totais de lançamentos e novos imóveis residenciais na cidade de São Paulo – conforme dados do Secovi.

As incorporadoras, diante do momento propício, se movimentaram para trazer novos empreendimentos.

Ao final de 2019 o setor da Construção Civil apresentou crescimento de 2% sobre o mesmo período de 2018, superando o PIB nacional pela primeira vez desde 2013, com expectativa de chegar a uma expansão de 3% em 2020.

Enquanto no mercado de terceiros…

De nosso lado, no mercado de terceiros, percebemos imediatamente um incremento tanto nas demandas de vendedores para inclusão de seus imóveis em nossa carteira, quanto de compradores buscando sua nova casa.

Cabe aqui uma observação absolutamente pessoal, subjetiva e nada científica, mas que ilustra bem o que ocorreu já nos primeiros meses do ano passado: a volta da figura de quem compra ou vende “por prazer”.

Explico.

O vendedor/comprador “por prazer” é aquele que não tem um motivo inegociável para mudar de casa.

Não há um novo filho por vir, nem uma nova posição no trabalho que exija mudar de bairro ou mesmo uma situação financeira particular; existe sim um desejo por algo que o imóvel atual não apresenta.

Pode ser uma varanda, uma área útil maior, estar mais próximo do trabalho…alguma coisa com a qual é perfeitamente possível conviver, mas que pode ser melhorada.

Então, ele coloca seu imóvel atual à venda e sai ao mercado em busca do próximo.

Somente em um cenário onde as condições econômicas e de investimento são percebidas como favoráveis é possível um número significativo e perceptível de clientes com este perfil de motivação.

Some-se a esses os demais movimentos normais do mercado, gente que se casa, se separa, que vem e sai da cidade, compradores de seu primeiro imóvel, etc. e temos ao fim um 2019 com níveis de atividade e negócios como não víamos há algum tempo.

Uma base sólida.

Entretanto, todo esse entusiasmo não ocorreria sem que outros fatores estivessem igualmente alinhados.

A taxa SELIC em franca queda ao longo do ano desenhou uma tendência a transferir investimentos do mercado financeiro para outros ativos, sendo imóveis uma das principais alternativas.

A mesma taxa levou os juros do crédito imobiliário a níveis historicamente baixos, tornando este modelo de aquisição mais amplo e abrangente.

Dados da Abrainc – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – indicam que a cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, em torno de 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar esse modelo de crédito.

Crédito abundante e acessível, somado a uma boa oferta de imóveis em um cenário de valores estabilizados fecham o quadro para configurar a retomada de mercado percebida em 2019.

E 2020, afinal?

Os indicadores econômicos, de forma geral, estimam continuidade na retomada do crescimento, projetando um PIB acima de 2% , com recuperação de setores importantes, incluindo a construção civil, e permanência de juros básicos reduzidos.

A promessa de reformas estruturais importantes, como a tributária e administrativa, contribuem para que as expectativas e visibilidade para o ano que inicia sejam positivas.

Novos empreendimentos imobiliários já estão lançando e outros em planejamento o que trará mais dinâmica ao mercado.

Com juros baixos, crédito abundante e bancos oferecendo novos formatos de concessão de crédito, como o financiamento atrelado ao IPCA, as condições estarão favoráveis para que este ano seja de ótimos resultados para o setor tanto de imóveis novos quanto de terceiros.

E os preços?

Ah! A pergunta que não quer calar…

Aqui cabe novamente esclarecer que o que indico abaixo é uma visão pessoal.

Os valores gerais de mercado estão estabilizados desde 2015.

É certo que houveram pequenos ajustes pontuais, especialmente os que estavam posicionados muito acima da média.

Porém, de forma geral o que temos atualmente são valores muito próximos aos de 2015.

Mesmo os lançamentos ocorridos no período se posicionaram dentro dos mesmos parâmetros, com raras exceções.

Assim, temos um mercado de valores estabilizados e relativamente conhecidos, ou ao menos facilmente perceptíveis.

Obviamente, com o aquecimento do mercado a tendência natural é de incremento de valores.

Especialmente porque as incorporadoras não encontraram condições para reposicionar de forma significativa os valores de seus lançamentos nos últimos anos e consequentemente, diante de um mercado mais comprador tendem a fazer esse movimento. E o mercado de terceiros acompanha os lançamentos.

Entretanto, há alguns pontos a considerar.

Para que os valores possam se reposicionar, é preciso que o mercado esteja preparado para absorver o incremento. E isso passa especialmente pela capacidade de endividamento e de pagamentos das parcelas de financiamento e das perspectivas de manutenção destas por longo prazo.

Para os investidores, igualmente, os valores mais altos precisam ser justificados pela perspectiva de lucratividade em um mercado que sustente valores crescentes em curto ou médio prazo.

Entretanto, é preciso algum tempo para que o mercado se ajuste e isso passe a ser mais perceptível. Os primeiros meses do ano devem ser este período de ajuste para que este novo patamar de valores se estabeleça.

Dito isso, desde que as condições acima se consolidem e as perspectivas econômicas se mantenham otimistas a expectativa é de que devemos ver sim alguma retomada de valores, mais visível no final do primeiro semestre.

Concluindo, 2020 se mostra como um ano de potencial grande movimentação no mercado imobiliário, com muitos lançamentos e um número significativo de negócios em todos os segmentos.

Se pensa em investir neste mercado, comprar seu primeiro imóvel ou realizar o sonho de uma nova casa, conte com a equipe da Refúgios Urbanos. Teremos o maior prazer em lhe guiar e acompanhar neste processo!