Airbnb : Por dentro do Jogo

Essa semana tive a sorte de papear um pouco com o Rafael Rossi (https://www.linkedin.com/in/rafaelrossi), incorporador e sócio diretor da Huma Desenvolvimento Imobiliário, que recentemente criou uma gestora de apartamentos em plataformas online de locação por curta temporada, como Booking.com e AirBnb.

E foi sobre esse ultimo assunto que centramos nossa entrevista :

MG : Rafael antes de mais nada, nos conte como você conheceu o Airbnb e como funciona hoje o seu trabalho de gestão de aptos de terceiros nessa plataforma? 

RR : Conheci a plataforma através de um amigo que começou a alugar seu apartamento lá e rapidamente passou a ganhar bastante dinheiro com isso – muito mais do que numa locação tradicional. À partir disso, fui entender como funcionava e coloquei um apartamento meu lá para alugar. Deu super certo e hoje administro alguns apartamentos, meus e de investidores.

MG : Pra quem você indicaria esse tipo de aluguel e quais são as vantagens? Existem desvantagens? 

RR : O AirBnb é ideal para quem ter receber renda imobiliária e possui aptos de até três quartos. A maior demanda é sempre pelos apartamentos menores, de um dormitório. Para alugar no AirBnb, o apartamento precisa estar 100% mobiliado e equipado. A grande vantagem é que a renda mensal costuma ser no mínimo 50% maior do que uma locação tradicional de longo prazo. Já vi casos aonde o aumento de renda chegou a 190%. Outra vantagem é que a vacância é definida – todo mês você tem alguns dias que não consegue alugar, o que é muito melhor do que encerrar um contrato de locação convencional e não saber quando e por quanto você conseguirá alugar o imóvel novamente. Além disso tudo, o proprietário tem muito mais flexibilidade quando decidir não alugar mais o apartamento, e pode reservar algumas noites do mês para uso próprio sempre que achar conveniente. Não vejo desvantagens no modelo.

MG : Eu mesmo ja tive um apto alugado pelo Airbnb em um prédio e fui citado numa reunião de condomínio por estar, teoricamente, infringindo o regulamento do edifício e colocando em risco a segurança do mesmo. Como ficam essas questões? Quando pode e quando não pode? Quais precauções e quais dicas você daria nesse sentido? 

RR: A locação por temporada está prevista em lei. Nela, não há menção a prazo mínimo de locação – pode ser um dia, por exemplo. A convenção de um condomínio não pode se sobrepor à lei. Portanto, alugar apartamento no AirBnb é permitido sim. Independente da lei, acho fundamental que os moradores de um condomínio zelem pela boa convivência entre si. Nos apartamentos que administro, tomo uma sério de cuidados, como por exemplo não permitir a entrada de hóspedes no condomínio antes do horário do check-in, limitar o número de visitantes simultâneos ao apartamento, não permitir festas, etc.

MG : O Airbnb quando lançado teve polemicas com os hotéis que lembram e são muito parecidas das que envolveram Uber e Taxi. Qual a sua opinião sobre o assunto e como fazer para que as regras do jogo fiquem claras e justas pra todo mundo? 

RR : A inovação vem sempre antes da regulamentação. Bloquear a inovação para proteger modelos antigos não faz sentido. Se fosse assim, estaríamos andando até hoje de charrete e usando velas para iluminar nossas casas à noite. O melhor a se fazer é juntar as partes envolvidas e regular a atividade como qualquer outra.

MG : Em quais bairros de Sao Paulo você percebe que tem mais demanda por esse tipo de hospedagem? 

RR: O mais importante é estar perto de polos geradores de demanda – escritórios, restaurantes, bares, shoppings, estações do Metrô, parques e centros de convenção. Nesse aspecto, bairros como Vila Madalena, Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia, Vila Mariana e os bairros do centro são excelentes para locação por temporada.

MG : Tem alguma tendência que você enxerga pro futuro, algum bairro que ira bombar? 

RR: Acredito que conforme o número de usuários desse serviço for crescendo, a atividade começará a se profissionalizar. Hoje, a maioria dos anúncios tem fotos mal feitas, os apartamentos não são muito bem equipados e a gestão deles é feita pelo próprio proprietário, que não tem tempo para se dedicar ao inquilino. Estão surgindo empresas que oferecem serviços de gestão dessas locações para os proprietários. Lembre-se, o AirBnb é apenas uma plataforma que conecta proprietário e inquilino. Alguém precisa cuidar do resto. Sobre bairros, acredito que os mencionados acima são os que possuem maior potencial de crescimento.

MG : Falando nisso, pensando no que aconteceu em NYC você acredita que a valorização desse tipo de aluguel possa também aumentar o valor de compra-venda dos imóveis ou ainda è muito cedo para esse tipo de analise em SP? 

RR : Acredito que esse efeito, caso exista, seja limitado. Explico – o volume de compra e venda de imóveis novos e usados na cidade é enorme, muito maior do que a oferta e demanda de apartamentos para locação por temporada. Este efeito pode acontecer de forma isolada, em alguns casos específicos como apartamentos compactos no Edifício Copan, por exemplo.

MG : Que tipo de apto è ideal para o “negocio”? 

RR : Apartamentos de um dormitório perto de polos geradores de demanda – simples assim. Apartamentos de dois dormitórios vem em segundo lugar.

MG : Apartamentos maiores tem mercado, ou o perfil è mais “Business” para no máximo 1-2 pessoas? 

RR: Quanto maior o apartamento, menor é demanda por ele. O problema do apartamento grande é o teto do ticket de locação. O inquilino não está disposto a pagar muito mais caro por um apartamento maior. Ou seja, existe uma perda de rentabilidade por metro quadrado conforme você aumenta o tamanho do apartamento.

MG : Ja existem estatísticas divulgadas no Brasil sobre o numero de aptos disponíveis em SP para aluguel de temporada no Airbnb? 

RR : Desconheço. Mas a percepção que tenho é que cada vez mais pessoas estão se familiarizando com o AirBnb. Alugar um apartamento por alguns dias ao invés de se hospedar em um hotel começa a parecer mais sensato do que há alguns anos.

MG : As taxas de ocupação ficam entre que percentuais? 

RR: A taxa de ocupação depende do valor da diária. O ideal é buscar maximizar a receita de locação no final do mês. Nos meus apartamento, procuro calibrar o preço para ter uma taxa de ocupação próxima de 85-90%.

MG : Como se distinguir nesse mar de apartamentos? 

RR: Como as locações são de curta temporada, o inquilino não vai antes ao apartamento fazer uma vistoria para conhecer o imóvel. Basicamente, a decisão da locação é feita em cima das fotos. Portanto, fotos profissionais são fundamentais. Elas precisam transmitir senso de limpeza. Alguns objetos coloridos como uma almofada ou uma poltrona com cor funcionam bem para atrair a atenção do interessado. Os textos do anuncio também precisam ser bem feitos e elucidativos.

MG : Por ultimo, pela sua experiência, quem é o público que usa esse serviço e como cativa-lo? 

RR:  Nos nossos apartamentos, os inquilinos são tanto brasileiros quanto estrangeiros. A faixa etária média está entre 30-40 anos de idade. Eles procuram apartamentos com bom custo benefício. É sempre importante estar disponível para responder rapidamente às solicitações ou dúvidas dos mesmos.

Quer entrar pro jogo? Tem um apto mobiliado e equipado, pronto para locação de temporada nos bairros da Vila Madalena, Itaim Bibi, Jardins, Vila Olímpia, Vila Mariana e Jardins ? Entre em contato no e-mail [email protected]